España completó 2025 con apenas 95.000 viviendas construidas, según los datos recogidos por el Banco de España, que cifra el déficit acumulado en unas 750.000 unidades y advierte de que la brecha seguirá creciendo si no cambia el marco normativo y urbanístico. La distancia entre oferta y demanda no tiene precedentes recientes y ya afecta tanto al mercado de compraventa como al del alquiler.
Un déficit estructural que ninguna medida reciente ha corregido
El Banco de España, en sus últimos informes sobre el sector, ha señalado de forma explícita que las políticas de los últimos años no han reducido la presión sobre los precios. Los alquileres y los precios de venta han seguido subiendo en las principales ciudades, mientras la oferta nueva no despega. Según el supervisor, convertir suelo vacío en suelo edificable tarda en España entre diez y quince años, un plazo que hace imposible responder con agilidad a cualquier repunte de demanda.
A ese cuello de botella se añade otro dato que el estudio «Un país sin casas», publicado por el Instituto Juan de Mariana y firmado por cinco economistas con prólogo de Juan Ramón Rallo, pone sobre la mesa: el 95% del territorio español está clasificado como no urbanizable. El informe precisa que esa categoría no equivale a suelo protegido medioambientalmente, sino a suelo que las normativas autonómicas y municipales simplemente excluyen del desarrollo residencial.
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Las tres palancas que propone el Instituto Juan de Mariana
El estudio parte de una premisa deliberadamente neutral: «la pregunta no es si el Estado debe tomar medidas, porque es innegable que tiene que tomarlas, sino determinar en qué dirección». A partir de ahí, los autores articulan sus propuestas en torno a tres ejes principales.
- Reforma del suelo no urbanizable: revisar la clasificación del 95% del territorio que hoy no puede desarrollarse residencialmente, distinguiendo con precisión el suelo con protección ambiental real del que simplemente está bloqueado por inercia normativa.
- Agilización de licencias municipales: los ayuntamientos tardan más de un año de media en conceder permisos de obra nueva. El estudio propone plazos máximos vinculantes y silencio administrativo positivo pasado ese límite.
- Reducción de la carga fiscal sobre la vivienda nueva: casi la cuarta parte del precio final de una vivienda nueva corresponde a impuestos directos e indirectos (IVA, ICIO, tasas, plusvalías, cesiones obligatorias). Una rebaja de ese porcentaje repercutiría directamente en el precio de venta sin necesidad de subvencionar la demanda.
El peso fiscal: casi el 25% del precio es tributación
La fiscalidad sobre la promoción residencial es uno de los argumentos más detallados del informe. Para ilustrar la magnitud: en una vivienda nueva de 300.000 euros, alrededor de 75.000 euros corresponden a cargas fiscales de distinto tipo acumuladas a lo largo del proceso (suelo, construcción y transmisión). Reducir ese porcentaje no requiere gasto público adicional; requiere renunciar a ingresos en distintas administraciones, lo que convierte la medida en políticamente compleja pero técnicamente ejecutable a corto plazo.
| Palanca | Plazo estimado de efecto | Administración responsable |
|---|---|---|
| Reclasificación de suelo no urbanizable | Medio-largo (5-10 años) | Comunidades Autónomas |
| Agilización de licencias municipales | Corto-medio (1-3 años) | Ayuntamientos |
| Reducción de fiscalidad sobre obra nueva | Corto (desde el primer ejercicio fiscal) | Estado y CC.AA. |
El contexto: precios al alza y demanda sin respuesta
El mercado de compraventa registró una caída del 1,8% en abril y encadena cuatro meses consecutivos de descensos en transacciones, pero esa corrección no se traslada a los precios, que siguen en máximos en las grandes urbes. La demanda latente, alimentada por la formación de nuevos hogares y por la llegada de población extranjera, supera con claridad a la oferta disponible. El Banco de España advierte de que ese déficit seguirá creciendo mientras el ritmo de construcción no se multiplique de forma sostenida.
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La situación también tiene una dimensión presupuestaria: las políticas de vivienda pública directa (promoción por parte del Estado o los ayuntamientos) tienen un impacto limitado cuando el déficit supera las 750.000 unidades, porque ninguna administración dispone del músculo financiero para cubrir ese volumen en un plazo razonable. Por eso los economistas del Instituto Juan de Mariana apuestan por desbloquear la oferta privada en lugar de sustituirla.
El estudio concluye que la combinación de suelo bloqueado, licencias lentas y fiscalidad elevada forma un triple cerrojo que ninguna política de control de precios puede compensar. Mientras ese cerrojo no se abra, la distancia entre las 95.000 viviendas que se construyen y las 750.000 que se necesitan seguirá ampliándose cada año.
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