El Banco de España ha publicado su Informe Anual 2025 con un diagnóstico que no deja margen a la interpretación: el déficit acumulado de vivienda residencial entre 2021 y 2025 asciende a 750.000 inmuebles, una cifra que el supervisor califica de estructural y que, según sus propias previsiones, seguirá aumentando en los próximos años. En 2025, se crearon 240.000 hogares nuevos mientras que las viviendas terminadas apenas alcanzaron las 92.000 unidades, un 9% menos que el ejercicio anterior.
Una brecha que se acelera desde 2021
El desequilibrio entre oferta y demanda no es nuevo, pero sí se ha intensificado de forma notable en el último lustro. Según el informe del Banco de España, el 52,5% del déficit total se ha acumulado precisamente entre 2021 y 2025, un período en el que la formación de hogares, impulsada por el crecimiento del empleo, una renta disponible real que avanzó un 2,5% y flujos migratorios que elevaron la población un 0,9%, superó con claridad la capacidad productiva del sector constructor.
La elasticidad de la oferta a largo plazo en España se sitúa en torno a 0,45, lo que implica una respuesta muy limitada ante subidas de precios. El propio supervisor señala que las restricciones estructurales por el lado de la oferta son el principal factor explicativo de la presión sobre los precios, por encima de cualquier variable de demanda.
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En perspectiva europea, el déficit español equivale al 3,7% del stock de hogares residentes, un dato que casi dobla el 1,5% de Italia (cuyo déficit absoluto ronda las 400.000 viviendas) y contrasta con la situación de equilibrio de Francia. Solo Portugal presenta una posición más desfavorable, con un déficit cercano al 6,6% de sus hogares. Alemania es el único gran mercado europeo que ha construido más viviendas de las que se han creado hogares en el mismo período, según recoge el informe. Puede consultar el detalle completo en el análisis sobre el déficit de vivienda español frente a Italia.
Seis provincias concentran más de la mitad del problema
El déficit no se distribuye de forma homogénea. El Banco de España precisa que Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga acumulan el 52,5% del desajuste total, lo que refleja que el problema de acceso a la vivienda se ceba con las áreas urbanas más dinámicas. En esas seis grandes áreas, donde reside el 36% de los hogares españoles, las viviendas previstas en suelo de desarrollo suman 1,1 millones, pero su materialización avanza a un ritmo muy lento: la ejecución se sitúa en el 35% en Madrid, el 28% en Sevilla y el 46,6% en Zaragoza, según datos del Sistema de Información Urbana (SIU, 2025).
El caso de Barcelona ilustra con claridad la complejidad del problema. La provincia cuenta con suelo con capacidad teórica para entre 300.000 y 350.000 hogares adicionales, pero las viviendas previstas en suelo de desarrollo apenas representan el 5,9% de su parque actual. Una parte significativa del stock existente se destina a uso turístico, segunda residencia o permanece desocupada por dudas sobre habitabilidad, lo que reduce drásticamente la oferta disponible para residentes fijos.
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| País | Déficit acumulado 2021-2025 | % sobre hogares residentes |
|---|---|---|
| España | 750.000 viviendas | 3,7% |
| Italia | 400.000 viviendas | 1,5% |
| Portugal | ~300.000 viviendas | 6,6% |
| Francia | Equilibrio aproximado | ~0% |
| Alemania | Superávit | Positivo |
Los frenos estructurales de la construcción
El Banco de España identifica varios cuellos de botella que limitan la respuesta de la oferta. El primero y más determinante es la escasez de suelo finalista y la lentitud de la gestión urbanística: existe planeamiento para construir en suelo urbanizable equivalente al 53% de la ciudad ya construida, pero su conversión en viviendas reales avanza a paso de tortuga. A ello se suman factores sectoriales que el informe detalla de forma explícita:
- Reducido tamaño empresarial de las promotoras y constructoras, con escasa capacidad de inversión.
- Caída sostenida de la productividad en el sector.
- Rentabilidades contenidas que desincentivan la entrada de nuevos operadores.
- Falta de mano de obra cualificada: el empleo en construcción ha pasado del 11% del total a finales de los 90 al 7% actual.
- Aumento de los costes de producción que estrecha los márgenes de la promoción residencial.
A estos factores se añade la presión de usos alternativos. Las compras de no residentes supusieron el 7,4% del total entre 2021 y 2025 (una media de 50.000 viviendas al año, frente al 3,8% de 2007), con una concentración muy elevada en zonas de costa: el 33,3% de las compraventas en Alicante, el 27,9% en Málaga, el 23% en Baleares y el 20,3% en Santa Cruz de Tenerife correspondieron a compradores no residentes en ese período, según el propio informe. Las 355.000 viviendas de uso turístico registradas en el país añaden tensión adicional, sobre todo en el mercado del alquiler de los principales destinos vacacionales.
El coste humano: siete años de sueldo para comprar un piso
El esfuerzo de acceso ha alcanzado niveles que el supervisor traduce en un indicador muy concreto: el número de años de renta íntegra necesarios para adquirir una vivienda. La media para un hogar no propietario se sitúa en 6,8 años, pero ese dato escala hasta 7,5 años entre los jóvenes y supera los 10 años en las capitales más tensionadas como Madrid o Barcelona. Para los hogares de origen extranjero, la ratio alcanza los 7,6 años.
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Las consecuencias sobre la emancipación juvenil son directas y medibles. La proporción de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 41% en 2007 al 22% en 2025. La tasa de emancipación juvenil se ha desplomado 13,5 puntos desde 2007, hasta el 31,5% en 2024, y el 54,7% de los menores de 30 años vive de alquiler, según el Informe Anual 2025 del Banco de España. El informe recoge también que el sobreesfuerzo para pagar la renta está generando problemas de salud mental entre este colectivo.
El crédito hipotecario, por su parte, se ha reactivado: el flujo de nuevo crédito hipotecario creció un 27,5% en 2025 y el número de hipotecas firmadas aumentó un 14%, favorecido por la relajación de las condiciones de financiación del Banco Central Europeo. Las compraventas superaron las 750.000 operaciones en 2025, un nivel comparable al de principios de 2008, aunque el supervisor subraya que los estándares de concesión siguen siendo más estrictos que en los ciclos expansivos previos y que los riesgos para la estabilidad financiera permanecen contenidos. Para más contexto sobre las decisiones recientes del supervisor español, véase el artículo sobre las previsiones de PIB e inflación del Banco de España para 2026.
Qué pide el Banco de España para frenar la crisis
El diagnóstico del supervisor es inequívoco: España tiene un problema de oferta, no de demanda, y las políticas centradas en contener precios no resuelven el fondo del asunto. El informe reclama reformas estructurales que agilicen la gestión del suelo, densifiquen los desarrollos urbanísticos conforme al gradiente del suelo consolidado y coordinen a los tres niveles de la Administración (central, autonómica y local) con competencias en vivienda.
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El Banco de España advierte, además, de que el atasco en el acceso a la vivienda puede lastrar el crecimiento potencial de la economía al reducir la movilidad laboral, condicionar las decisiones de consumo y ampliar la brecha intergeneracional de riqueza. Las corporaciones locales, con huchas saneadas, tienen margen para financiar parque público de vivienda, pero la coordinación necesaria entre administraciones hace prever un despliegue lento. Mientras el ritmo constructor no supere las 90.000 unidades anuales, el déficit de 750.000 viviendas no hará más que crecer.
Preguntas frecuentes sobre el déficit de vivienda en España
¿Cuántas viviendas faltan en España según el Banco de España?
El Informe Anual 2025 del Banco de España cifra el déficit acumulado entre 2021 y 2025 en 750.000 viviendas. Se trata de la diferencia entre los hogares formados y las viviendas terminadas en ese período, y el supervisor prevé que esa brecha continuará ampliándose.
¿En qué provincias es peor el problema de acceso a la vivienda?
El 52,5% del déficit se concentra en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Son las zonas con mayor demanda residencial y, al mismo tiempo, las que acumulan más presión de compradores no residentes y vivienda turística.
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¿Cuántos años de sueldo necesita un joven para comprar piso?
Según el Informe Anual 2025, un hogar joven necesita destinar 7,5 años de renta íntegra para adquirir una vivienda en la media nacional. En las provincias más tensionadas, esa cifra supera los 10 años.
¿Por qué no se construyen más viviendas en España?
El Banco de España apunta a la escasez de suelo finalista, la lentitud urbanística, la falta de mano de obra cualificada, el reducido tamaño de las promotoras y el aumento de los costes de producción. En 2025 se terminaron apenas 92.000 viviendas, un 9% menos que el año anterior.
¿Existe riesgo de burbuja inmobiliaria como la de 2008?
El supervisor descarta un estallido al estilo de 2008. Los estándares de concesión hipotecaria son más estrictos y los riesgos para la estabilidad financiera permanecen contenidos, según el informe. El problema actual es de escasez estructural de oferta, no de sobreendeudamiento generalizado.
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