El Banco de España ha elevado a 750.000 unidades el déficit acumulado de vivienda entre 2021 y 2025, según su informe anual 2025 presentado este jueves. La cifra supone un incremento del 25% respecto al cálculo publicado en mayo de 2024, cuando el supervisor cifraba el desfase en 600.000 inmuebles, y casi duplica el déficit registrado en Italia durante el mismo periodo.
Un déficit que crece mientras la construcción frena
En 2025 se crearon 240.000 nuevos hogares en España, una cifra en línea con el promedio anual de 245.000 registrado entre 2021 y 2024, según el propio Banco de España. Sin embargo, el incremento bruto del parque de viviendas se redujo un 9% ese mismo año: apenas 92.000 nuevas viviendas fueron terminadas.
El supervisor señala que el uso residencial del parque existente se incrementó en 1,2 millones de unidades entre 2021 y 2025, de las cuales al menos el 60% procede de viviendas ya construidas que eran segundas residencias o estaban desocupadas. Aun así, esa reutilización del parque resulta insuficiente para cubrir la demanda.
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David López Salido, director general de Economía del Banco de España, ha calificado la situación de "déficit sustancial" y ha advertido de que seguirá aumentando por la evolución demográfica y el ritmo de creación de hogares, mientras persistan las restricciones en la oferta. López Salido ha abogado por medidas del lado de la oferta y ha descartado intervenciones generales en los precios, planteando actuaciones "focalizadas" para los grupos más vulnerables.
España, a la cabeza del déficit en Europa
En términos relativos, el déficit acumulado equivale al 3,7% del número de hogares residentes en España en 2025. La comparativa europea sitúa el problema en perspectiva: Italia registra un déficit del 1,5%, mientras que Francia presenta una situación prácticamente equilibrada. Alemania es la excepción: durante el mismo periodo, la producción de viviendas superó el crecimiento de hogares, con un excedente de unas 225.000 unidades (0,5% de sus hogares residentes).
| País | Déficit acumulado 2021-2025 | En % de hogares residentes |
|---|---|---|
| España | 750.000 viviendas | 3,7% |
| Italia | ~400.000 viviendas | 1,5% |
| Francia | Equilibrio aproximado | ~0% |
| Alemania | Excedente de 225.000 | 0,5% (superávit) |
BBVA Research va incluso más lejos en sus proyecciones y calcula que en 2027 faltarán unas 800.000 viviendas para equilibrar el mercado inmobiliario español.
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El nudo urbanístico y el efecto expulsión laboral
El informe del Banco de España señala que las grandes ciudades españolas disponen de reservas de suelo urbanizable para levantar hasta 1,1 millones de viviendas en las seis principales áreas urbanas, donde reside el 36% de los hogares del país. En el conjunto de España, la planificación urbanística apunta a un potencial de 7 millones de viviendas en suelo urbanizable.
Sin embargo, la materialización de esa oferta potencial está frenada por largos procesos regulatorios. El incremento en el número de viviendas previstas en las áreas en desarrollo ha sido "nulo o muy limitado" entre 2019 y 2025 en las seis grandes ciudades, según el propio informe. En el área urbana de Barcelona, las viviendas potenciales no ejecutadas suman unas 120.000 (5,9% de sus hogares), frente a 550.000 en Madrid (19% de sus hogares) o 163.000 en Sevilla (27%).
La escasez de oferta en las provincias con mayor actividad económica, Madrid, Barcelona y las tres del País Vasco, con ratios de disponibilidad máxima del 14%, ya está generando lo que el Banco de España denomina un "efecto expulsión": los trabajadores se ubican donde pueden permitirse vivir, no donde está el empleo. El supervisor advierte de que este fenómeno condiciona los flujos migratorios y el mercado laboral. Para más contexto sobre la presión sobre los salarios y la vivienda, véase el análisis de cómo el sueldo real ha subido un 7,7% desde 2018 pero la vivienda se dispara.
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Extranjeros y vivienda turística, factores acotados pero concentrados
Las compras de vivienda por ciudadanos no residentes representaron el 7,4% del total entre 2021 y 2025, por encima del 3,8% del pico del 'boom' de 2007, aunque lejos del 11,5% registrado en 2013. Su impacto es especialmente relevante en zonas costeras e insulares: el 33,3% de las compras en Alicante, el 27,9% en Málaga, el 23% en Baleares y el 20,3% en Tenerife. En Madrid y Barcelona, esa proporción se sitúa en el 1,6% y el 2,2%, respectivamente.
Las viviendas turísticas suponen el 1,5% del parque total, pero alcanzan en torno al 10% del mercado del alquiler, según el informe. El Banco de España reconoce que las regulaciones que limitan el uso turístico pueden contener la demanda en zonas con tensión de acceso, pero también advierten de que reducen la actividad de otros sectores económicos.
Con 92.000 viviendas terminadas en 2025 y 240.000 nuevos hogares formados ese mismo año, la brecha entre oferta y demanda se amplía en al menos 148.000 unidades anuales.
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