España tiene suelo urbanizable y planificación aprobada para construir hasta siete millones de viviendas, de las cuales 1,1 millones se ubicarían en las seis ciudades con mayor demanda. Sin embargo, la pugna política entre el Gobierno central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos ha generado una parálisis administrativa que impide ejecutar ese potencial, según el informe publicado por el Banco de España sobre el déficit de vivienda.
Un déficit que se ha disparado entre 2021 y 2025
Cada año se forman en España unos 240.000 nuevos hogares, mientras que las viviendas nuevas que salen al mercado se sitúan entre 90.000 y 100.000. Esa brecha ha acumulado un déficit estimado de 750.000 inmuebles, según los datos del Banco de España. Lo más significativo es que el 52% de ese déficit se ha generado en los últimos cuatro ejercicios, entre 2021 y 2025, un período marcado por la fuerte presión de la demanda y la práctica parálisis de la oferta en las grandes ciudades.
Los datos del Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda son reveladores: existe reserva de suelo urbanizable equivalente a ampliar en un 53% el tamaño medio de una ciudad española. Madrid podría albergar 550.000 viviendas adicionales, Barcelona otras 120.000 y Sevilla hasta 163.000. Pese a ello, en las seis grandes ciudades del país el incremento en el número de viviendas en desarrollo urbano ha sido «nulo o muy limitado» entre 2019 y 2025, según el mismo informe.
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| Ciudad | Viviendas adicionales posibles | Grado de ejecución |
|---|---|---|
| Madrid | 550.000 | 35% |
| Barcelona | 120.000 | Dato no disponible |
| Sevilla | 163.000 | 28% |
| Málaga | No desglosado | 35% |
| Zaragoza | No desglosado | 46,4% |
Trámites de diez años y planes urbanísticos congelados desde 2008
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ya advirtió de que los plazos para transformar suelo urbanizable en viviendas pueden superar los diez años, debido a la acumulación de trámites en los distintos niveles administrativos, muchos de ellos duplicados entre Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos. El problema se agrava porque el 71% de los municipios españoles no había modificado sus Planes Generales de Ordenación Urbana desde 2008, según los datos del Ministerio de Vivienda a finales de 2025.
La polarización política acentuada desde 2019 ha convertido la vivienda en un campo de batalla entre administraciones de distinto signo, lo que desincentiva la inversión privada. Como señala el informe del Banco de España, la falta de coordinación entre los tres niveles de la Administración es el principal cuello de botella regulatorio, junto con un sector promotor que aún no se ha recuperado de la crisis inmobiliaria iniciada en 2008. Para profundizar en las propuestas técnicas para resolver esta situación, puede consultarse el análisis sobre qué proponen los economistas para la crisis de vivienda en España.
Un sector constructor debilitado y sin mano de obra
El otro frente del bloqueo es estructural: el sector de la construcción no tiene capacidad para absorber una eventual aceleración de la demanda. El 95% de las empresas constructoras y promotoras tienen menos de 10 trabajadores, y solo el 10% de las empresas con más de 250 empleados cuenta con el músculo financiero necesario para ejecutar grandes promociones residenciales, según los datos recogidos por el Banco de España.
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A ello se suma una escasez crónica de mano de obra cualificada: la construcción solo empleaba en el primer trimestre de 2025 al 7% de los afiliados a la Seguridad Social, aproximadamente 1,5 millones de personas. El sector afronta además dificultades crecientes para obtener suministro eléctrico en nuevas promociones, un problema relacionado con el colapso de las redes de distribución. El encarecimiento de los materiales cierra un círculo que encoge aún más la oferta disponible.
La confluencia de bloqueo institucional, atomización del sector y escasez de trabajadores explica por qué el mercado no corrige solo. La inmigración, que explica el 50% del crecimiento del PIB desde 2022, presiona además la demanda de alquiler y compra en las grandes ciudades, ampliando la brecha entre oferta y necesidad real de vivienda. Si los ritmos actuales de construcción y de formación de hogares se mantienen, el déficit seguirá creciendo durante al menos una década más, según las proyecciones del Banco de España.
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