El Banco de España cifra en 750.000 unidades el déficit acumulado de vivienda residencial entre 2021 y 2025, según su Informe Anual 2025 publicado el 19 de junio de 2026. La institución, presidida por José Luis Escrivá, advierte de que la brecha no se cerrará a corto plazo: la creación de hogares (240.000 en 2025) más que duplica las viviendas terminadas ese mismo año (92.000, un 9% menos que en 2024).
Una brecha que se amplía cada año
La elasticidad de la oferta residencial a largo plazo se sitúa en torno a 0,45, según el propio informe, lo que significa que por cada punto porcentual de subida de precios, la construcción apenas responde con menos de la mitad de ese impulso. El resultado acumulado: un agujero equivalente al parque inmobiliario de varias capitales de provincia juntas.
En perspectiva europea, el déficit español del 3,7% sobre el stock de hogares residentes en 2025 casi dobla el de Italia (400.000 viviendas, equivalente al 1,5% de sus hogares) y supera con holgura al de Francia, que el supervisor considera en equilibrio. Solo Portugal acumula un desequilibrio relativamente mayor: cerca de 300.000 unidades, el 6,6% de sus hogares. Alemania es el único gran mercado europeo que ha construido más inmuebles de los que se han creado hogares en el período analizado.
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| País | Déficit acumulado 2021-2025 | % sobre hogares residentes |
|---|---|---|
| España | 750.000 | 3,7% |
| Portugal | ~300.000 | 6,6% |
| Italia | 400.000 | 1,5% |
| Francia | Equilibrio | -- |
| Alemania | Superávit | -- |
Dónde se concentra el problema
Más de la mitad del déficit (el 52,5% del desajuste acumulado) se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. El Banco de España subraya que ya no existe un único mercado inmobiliario nacional, sino una constelación de realidades locales con dinámicas muy distintas.
El caso de Barcelona ilustra la paradoja del parque existente: la provincia dispone teóricamente de capacidad para 300.000 o 350.000 hogares adicionales, pero gran parte de esas viviendas están destinadas al uso turístico, son segundas residencias o permanecen desocupadas por dudas sobre su habitabilidad. En Madrid, el suelo de desarrollo planificado podría albergar 550.000 viviendas (el 19% del parque actual), pero el ritmo de materialización solo alcanza el 35%. En Sevilla, con suelo equivalente al 27% de sus hogares, la ejecución se queda en el 28%.
Las compras de no residentes añaden presión adicional en determinadas zonas: representaron el 7,4% del total de compraventas entre 2021 y 2025 (unos 50.000 inmuebles al año), con una concentración extrema en Alicante (33,3% de las operaciones), Málaga (27,9%), Baleares (23%) y Santa Cruz de Tenerife (20,3%).
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Los frenos estructurales de la oferta
El informe identifica el suelo y la gestión urbanística como el principal cuello de botella. Existe planeamiento para construir en suelo urbanizable equivalente al 53% de la ciudad ya edificada, pero su transformación efectiva es lenta e incompleta. A eso se suman los factores sectoriales:
- Déficit de tamaño empresarial en la promoción y la construcción residencial.
- Caída sostenida de la productividad del sector.
- Falta de mano de obra cualificada: el empleo en construcción ha pasado del 11% del total a finales de los años 90 al 7% actual.
- Aumento de los costes de producción que contiene la rentabilidad.
- Ritmo lento de gestión de licencias y tramitación urbanística.
El supervisor señala también que el uso turístico de los inmuebles (355.000 viviendas turísticas en activo, según el informe) drena el stock disponible para alquiler residencial, especialmente en los centros vacacionales y en las grandes ciudades.
El impacto sobre los jóvenes y los inquilinos
Un hogar medio en España necesita 6,8 años de renta íntegra para comprar una vivienda, según el indicador que utiliza el propio Banco de España. Para los jóvenes, esa ratio se eleva a 7,5 años, y en las provincias más tensionadas, como Madrid o Barcelona, puede superar los diez años de salario completo. Para los hogares de origen extranjero, el esfuerzo se sitúa en 7,6 años.
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Las consecuencias sobre la emancipación son directas: la proporción de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 41% en 2007 al 22% en 2025. La tasa de emancipación juvenil se ha desplomado 13,5 puntos desde 2007, hasta el 31,5% en 2024. El 54,7% de los menores de 30 años vive de alquiler.
El Banco de España advierte además de que el atasco en el acceso a la vivienda puede erosionar el crecimiento potencial de la economía al reducir la movilidad laboral, concentrar la riqueza en las generaciones propietarias y encarecer el crédito hipotecario para los nuevos hogares. El supervisor, como ya hiciera en informes anteriores recogidos en sus previsiones macro para 2026, insiste en que las ayudas directas a la demanda (subvenciones al alquiler o a la compra) pueden aliviar el sobreesfuerzo a corto plazo pero arrastran efectos no deseados sobre los precios si no van acompañadas de más oferta.
"El diferencial entre el crecimiento de los precios de la vivienda y el de la renta de los hogares condiciona el acceso al crédito hipotecario, las decisiones de consumo y la capacidad de ahorro." (Banco de España, Informe Anual 2025)
La institución reclama políticas coordinadas entre los tres niveles de la Administración (Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos) centradas en agilizar la gestión del suelo, aumentar la densidad permitida en los desarrollos urbanísticos y reforzar el tamaño y la productividad del sector promotor. Sin esas reformas, el diferencial entre los 240.000 hogares anuales y las escasas 92.000 viviendas terminadas seguirá ensanchándose. La situación de los desahucios en el parque público ya apuntaba tensiones similares, como se recoge en el análisis sobre los pisos de la TGSS.
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