Las hipotecas concedidas en España durante 2025 se otorgaron bajo criterios más estrictos que en años anteriores. Así lo reconoce el Banco de España en su último informe anual, donde señala que las nuevas hipotecas para la adquisición de primera vivienda habitual se concedieron, «en comparativa histórica, bajo estándares crediticios contenidos». El resultado práctico es claro: quienes no disponen de ahorros suficientes tienen que esperar más tiempo para poder acceder a una vivienda en propiedad.
Dos límites que condicionan toda la operación
La banca aplica dos restricciones antes de aprobar cualquier hipoteca. La primera: el importe del préstamo no puede superar el 80% del valor de tasación del inmueble (ratio conocido como loan-to-value o LTV). La segunda: la cuota mensual resultante no debe exceder el 35% de los ingresos netos de los solicitantes (ratio debt-service to income o DSTI). Si alguna de las dos condiciones no se cumple, la entidad no concede la financiación.
El Banco de España destaca que estas dos restricciones «contribuyen a limitar las probabilidades de impagos futuros». El recuerdo de la crisis de 2008 sigue presente: la tasa de morosidad hipotecaria llegó a superar el 13%, con miles de ejecuciones hipotecarias y desahucios como consecuencia de préstamos concedidos muy por encima de la capacidad de pago de los solicitantes.
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Cuánto hay que ahorrar antes de pedir una hipoteca
El límite del 80% de financiación sobre el valor de tasación implica que el comprador debe aportar, como mínimo, el 20% del precio del inmueble de su propio bolsillo. Pero ese porcentaje no lo es todo: a esa entrada hay que sumar los gastos de notaría y registro, más los impuestos correspondientes. Si la vivienda es nueva, se aplica el IVA; si es de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma y oscila generalmente entre el 6% y el 10% del precio de compra.
En una vivienda de 200.000 euros, por ejemplo, el comprador necesita reunir unos 40.000 euros de entrada más entre 12.000 y 20.000 euros adicionales en gastos e impuestos, es decir, entre 52.000 y 60.000 euros antes de firmar en el notario. Para muchas familias, acumular esa cantidad requiere años de ahorro sistemático.
| Precio de la vivienda | Entrada mínima (20%) | Gastos e impuestos estimados | Total ahorros necesarios |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 9.000 - 15.000 € | 39.000 - 45.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 12.000 - 20.000 € | 52.000 - 60.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 15.000 - 25.000 € | 65.000 - 75.000 € |
El techo de la cuota mensual y el sueldo medio
El segundo filtro, el del 35% de ingresos netos, es igualmente determinante. Con el sueldo medio de una pareja situada en torno a los 3.000 euros netos al mes, la cuota hipotecaria no puede superar los 1.000 euros mensuales. El problema es que, con los precios actuales de la vivienda en las grandes ciudades, muchas hipotecas exigen cuotas superiores a ese umbral, lo que deja a numerosos hogares fuera del acceso a la financiación bancaria.
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Para ilustrarlo con un ejemplo concreto: una hipoteca de 150.000 euros a 25 años al tipo medio actual de en torno al 3,5% fijo genera una cuota aproximada de 750 euros al mes, dentro del margen para esa pareja. Pero si la vivienda cuesta 250.000 euros y el banco solo financia 200.000 euros (el 80%), la cuota sube a cerca de 1.000 euros, justo en el límite, y la pareja necesitaría reunir 50.000 euros solo de entrada más los gastos adicionales.
Según los registros del Consejo General del Notariado, hay meses en los que se firman más compraventas sin hipoteca que con financiación bancaria, lo que refleja que una parte del mercado opera con capital propio o heredado, mientras los compradores con menor patrimonio acumulado quedan al margen. El mercado de compraventa acumula ya cuatro meses de descensos en 2025, según los últimos datos disponibles.
El propio supervisor también ha alertado de que el déficit de vivienda en España alcanza los 750.000 inmuebles y seguirá creciendo, una brecha entre oferta y demanda que presiona los precios al alza y complica aún más el acceso para los hogares con menos capacidad de ahorro.
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